Как да си построим къща ?


Изборът на земя не е проста задача. То не е като да се види и да се каже "купувам я".

Първата грешка която се прави е често да се строи върху евтина или наследсвена земя без качества. Нормално е земята да е на стойност 20-40% от цялата къща. Ако построим къща за 100хиляди върху земя от 10хиляди, може да се окажем лесно с къща с пазарна стойност 70хиляди. По-добре, ако разполагаме с евтино място да го продадем и закупим такова, подходящо за строежа. Наблюдавайте също така, скъпите места докато поскъпнат 2 пъти за няколко години, евтините поскъпват с 20-30%. Така е по цял свят и едва ли такава тенденция ще се пречупи лесно.

Разбира се едно място трябва да ви хареса от пръв поглед, но какво да гледате след това:
  • кой е собственикът на земята, има ли съсобственици и има ли тежести - този така прост въпрос се оказва доста сложен у нас. Много измамници успяват да продадат места които не притежават, както и много парцели се закупуват с тежести, за които купувачите не подозират и в последствие не могат да строят. При огледа разпитайте директно продавача за това, както и какви документи може да ви представи. По-долу ще обясним как да проверявате, казаното от него.
  • дали парцелът е урегулиран или поне ще можете да го урегулирате сравнително лесно. Докато не го урегулирате, за този парцел ще може да получите само виза (скица с вътрешни граници в които ще може да строите) и да развивате с архитекта си всякакви идеи и планове, но няма как да получите разрешение за строеж. Без това разрешение не започвайте - времето, когато масово първо се строеше, а после се узаконяваше вече е отминало. За съжаление, поради различни регулации между одържавяване на имотите през 40-те и реституцията им през 90-те, в повечето случаи реституираните парцели не съвпадат с урегулираните парцели (УПИ). Ако застанете на мястото и между предлагания ви парцел и съседите виждате тясна ивица, примерно 30м2, може да ви се наложи да я закупите за да получите разрешение за строеж. Как бихте го направили ако тези 30м2 са на 25 съсобственика, много от тях по чужбина, помислете преди да купувате. В другия случай, ако ивицата земя е между предлаганото ви място и пътя, вероятно тя би била на общината, и ще трябва да я закупите от нея - за радост на ниски цени и за нерадост, губейки време и нерви. Всъщност след огледа, идете в общината и намерете лицето, което върху кадастралния план ще може да ви отговори дали трябва да докупувате съседна земя и от кого, и какво ще може да построите на интересуваищя ви парцел като площ, отстояние от съседни обекти и етажност. Всичко това зависи от големината на парцела и лицето му към пътя, както и подробния устройствен план за местността, с което общинарите са добре запознати. Проблем е, че те не носят отговорност за думите си, а някои по-корумпирани може и целенасочено да ви поставят в трудна ситуация, за да може после да ги търсите. Така, че проверете повторно и всичко казано от тях.
  • разберете какви са ви съседите, това е много важно - с тях ще живеете с години.
  • дали наоколо няма обстоятелства, като електропровод за високо напрежение и подобни, които да възпрепятсват получаване на нормално разрешение за строеж. Възможно е да има и важна инфраструктура под земята, която трябва да е отбелязана на кадастралния план за подземни съоръжения. Възможно е също да имате и такава, неотбелязана в плана и изградена, неизвестно от кой, като при копаене ще трабва да я възстановявате за да не се карате със съседите си.
  • има ли ток до мястото - това, че съседите ви имат ток, за съжаление не е достатъчно. За да ви дадат ток, се изисква свободна мощност, което трудно се проверява първоначално, но лесно се установява при сблъсък с корумпираното ни електроразпределение. В България токът дори в София, по закон още не се счита за човешко право, и електродружеството ако прецени че му е неизгодно да ви свърже, може да ви откаже. Може би съсед, строящ в областта на вашия трафопост ще може да ви информира за ситуацията.
  • има ли водопровод - пука ли се често, ако е стар и от етернит, водата чиста ли е
  • има ли канализация - ако има, това е голям плюс. Навсякъде около София например, канализация все още няма или ако има е незаконна, и ще трябва да правите септична яма. Що е то - септична яма, и как се прави, оставете си това разочарование за впоследствие.
  • каква е почвата на мястото и подходяща ли е за строеж. Най-добър за конструкцията е чистия пясък, след това скалите. Най-лоша е глината. Лошата почва може да ви принуди да излеете много железобетон напразно. Глината ще ви създаде проблеми и с оттичане на водите, единственото и предимство е че е добър проводник, и по-лесно ще заземите ел.инсталациите си отколкото при скала.
  • ако има наклон, има ли свлачище - трудно се предвижда дори и от геодезисти. Свлачището се получава когато водата мие с години дадена скала под земята и така може да изглади повърхността и, че всичката земя с къщата ви за един ден може да тръгне надолу. Оглеждайте има ли други стари постройки наоколо, които са напукани. Но дори и да има може да е защото основите са им слаби, а дори и да няма, може свлачището да не се е проявило.
  • има ли път до мястото, включително за тежкотоварни камиони и бетоновози - за съжаление, независимо от приватизацията на бетоновите възли и подобни доставчици и това, че си плащате, те често предпочитат да доставят бетон по асфалт на големи обекти.

    Колкото повече неща проверите за земята която купувате, толкова по-малко ще се изложите на риск от безсънни нощи по време на строежа.


    Когато претеглите всички плюсове и минуси за мястото и решите да го закупите, трябва да проверите всичко което сте чули. Може да се доверите на агенция за недвижими имоти, адвокат или нотариус да направи това. Таксите им обаче са доста високи, обикновено в хиляди. Брокерите на имоти в София взимат около 2.5% от продавача и 2.5% от продавача върху стойността на имота, за адвокатите и нотариусите сигурно сте чували какво взимат. Явява се и проблем - кой ще провери този когото сте наели. В крайна сметка у нас нотариуси, адвокати, и администрация не носят отговорност за думите и подписите си. Всичко остава за ваша сметка, поради което трябва да си отваряте очите на четири. Нашия съвет е да ползвате юрист, само при заплетени случаи, тъй като всички проверки може да направите при желание и сами. При това, ще може да ги направите "като за себе си", по-добре от посредник който примерно, ако трябва да иде далече да провери 1% вероятност за измама, може да си каже "не е за мене". Вие ще бъдете и по-добре приети, ако искате информация сред съседите и в съвета.

    Проверката започвайте с изучаване на продавача. При намирисване на мутренско поведение се отказвайте, колкото и привлекателна да е сделката. Първият сигнал за измама е наличие на твърде привлекателна сделка. Изключително съмнителни са и сделки, при които продавачът продава с пълномощно. Винаги може да проверите пълномощното, но как ще проверите дали заверилия го нотариус не е подпомогнал измамника. Не сте ли сигурни, че собственика и всички съсобственици знаят за продажбата и пълномощното е валидно, бягайте. Много съмнителни са и продажби на наскоро закупен имот - може да се продава и дори от най-невинни на пръв поглед лица, които са били измамени и искат да се отърват от него.
    Върнете се без продавача на мястото и говорете с колкото може повече съседи, за собственика, за евентуални съсобственици, за спорове за мястото, за историята му, за проблеми със строежи, ток, вода, канализация, свлачища и каквото се сетите. Идете в общината и разпитайте и там. При окуражаваща информация, се срещнете с продавача. Вземете му трите точни имена и ЕГН за да може да правите необходимите ви официални справки и разгледайте нотариалния му акт и други документи като удостоверения за наследници, данъчна оценка и каквото ви предложи.
    От всичките проверки и справки, най-задължителна е тази за собственост и тежести в службата към Агенцията по вписванията (сайт на registryagency.bg), към която е съответния парцел. За София, тя се намира в бившия Нотариат. Ако си мислите, че тази справка може да се направи за секунди по Интернет, трябва да ви кажем, че теоретично това е възможно, но реалността е съвсем друга. Преди години, е започнат проект със средства на Световната банка, който в момента е най-изостанал в най-големите градове, където е компютърната мощ на страната ни. При това тази система се нарича неизвестно защо "в реално време". При изповядване на сделки, нотариусите не са длъжни да ползват компютри и телефони за да регистрират сделките в реално време, а да впишат сделката до 17:00ч. на същия ден. Всеки измамник може да продаде един имот за един ден 10 пъти при различни нотариуси, да си вземе самолет и изчезне. Това за което се е погрижила държавата в случая е да определи печелившия - този с най-рано изповядана сделка и да остави другите да търсят изчезналия. При попадане на такъв измамник и юрист с опит не може да ви спаси, ако не надушите измамника по косвени признаци. Данните на службите в агенциите по вписванията, трябва също по закон да съвпадат с данните в агенцията по кадастъра (за София се намира на ул.Сердика 5) и данъчните служби в общините. Това обаче на практика далеч не е така и справка в кадастъра или в общината може спокойно да се размине с такава в агенцията по вписванията.
    При действащите в момента паралелно две системи за справки за вписвания - на компютър и на хартия, е желателно да изискате пълна справка за собственост и тежести, което за София означава, че ще ви дадат официален документ с компютърната справка, в която има данни от 1990г. насам и справка от бумащините преди 1990г. Цената е към 50лв., за справка за 24часа и много по-малко за по-бавните варианти. Справката може да ви изненада с какъв ли не абсурд. Възможно е за мястото да има дори два нотариални акта, примерно при продажба с фалшиво пълномощно или изваждане на констативен нотариален акт. Възможно е продавачът да е продал вече или дарил парцела на дете, внук или който и да е и да не е изобщо собственик, както твърди. Има хора, които и без да са измамници, не осъзнават понякога това. Може да срещнете дори наивници, които искат да ви продадат парцел с обикновен договор, смятайки че им принадлежи по техни си тълкувания.
    При тежести върху парцела, той може да се продава безброй пъти, като всеки купувач купува мястото с тежестта независимо дали е отбелязано в нотариалния акт. Тежест е например правото на строеж - ако продавачът е продал правото на стоеж на друг, си купувате парцела и чакате другия да строи. Вие ще може да пристроявате или надстроявате след това. Тежест е всяка ипотека, всеки съдебен спор и всяко запрещение, вписани към службата по вписванията. Собственикът може да ви продаде законно парцел например, който му е дарен от родител, но родителя има право да го ползва доживотно. При това ще може да строите, но ще сте длъжни да допускате възрастния родител да си сади лук в двора ви докато е жив. С една дума - видите ли, че мястото има тежест, си изяснете последствията. Забележите ли пък измама, е добре да уведомите полицията за да не бъде измамен някой друг, който някой ден може да помогне на вас.
    В деня на изповядване на сделката е добре да направите нова справка, която може да е само на компютър, само за изминалия период от първата справка.
    Освен тези проверки може и е желателно да правите всякакви проверки за каквито се сетите, най-добре дори където един измамник не би очаквал в плана си. Примерно, ако някой ви даде пълномощно на брат си от САЩ, може да звъннете на брата и да го питате, дали знае че мястото от баща му се продава. В редки случаи може да се натъкнете дори на разярени по някакви причини родители, които се опитват да продадат незаконно собственост на децата си. Опитвайте се да установите връзка с всеки собственик и да проверите всяко пълномощно при заверилия го нотариус. Може да проверите и на интернет дали имената на продавача, нотариуса и който и да е, не са замесени някъде в скандали и дали няма вече описани измами и схеми с подобна на вашата сделка. Не подписвайте и никакви предварителни договори, които ви натоварват с допълнителни задължения и отговорности. Имайте винаги едно на ум, че у нас нямате начин да се защитите 100% срещу измами и просто напускайте сделката при подозрения.


    При самата покупка, намерете добър препоръчан нотариус с опит. За адвокат и други посредници е безсмислено да давате пари. Настоявайте вие да изберете нотариуса и не го търсете на улицата по табелата "Нотариус", а само с препоръка. Има доста нотариуси, участващи в различни схеми с измамници и не рискувайте да попаднете на такъв. По закон също, цените при нотариусите са фиксирани, но това е само на книга. Всеки нориус си тълкува по различен начин закона и взима различно на практика. Ако вземете предварителна оферта, която нотариусите по понятни причини мразят да дават, цената по време на изповядване на сделката може да бъде удвоена под предлог, че офертата е объркана по погрешка, а важно е да се спази законът. При това един и същ закон може да ви се изтълкува от същия нотарис по време на офертата и времето на плащане различно. А на договорът-бележка с общоприета от нотариусите форма, с който поемате задълженито да платите, цена няма. Единственият изход в крайна сметка се оказва препоръката. Изобщо по времето на целия строеж, забравете че има някакви закони в България и може да осъдите някого за каквото и да било. Стремете се да имате възможно най-малко задължения към вас в който и да е момент и да работите с хора с надеждни препоръки.


    След закупуване на земята извикайте геодезична фирма да забие колчета на мястото ви. На тях се плаща обикновено на колче. Уредите им са много точни - мерят с точност до сантиметър, но ако извикате две фирми може да ви дадат разлики с по 1-2 метра, поради ползване на най-различни планове, с които неясно как се сдобиват от различни места. Извикайте и съседите да присъстват на меренето. Забийте после дълги здрави колчета по на метър в земята, тъй като ако ги застъпи бетоновоз, ще трябва да викате геодезичната фирма отново. Много хора обичат да сложат и ограда за видят как скъпоценното място е станало тяхно. Това е често безсмислено, тъй като може да пречи на достъпа на тежка строителна техника.

  • за нотариусите